Bức tranh thị trường căn hộ cao cấp helloện nay
Chỉ cách đây mười năm, khái niệm “chung cư cao cấp” tại TP.HCM còn khá mới lạ. Các dự án thường tập trung ở quận 1, quận 7 hoặc khu vực Thảo Điền. Thị trường khi ấy, nguồn cung giới hạn, khách hàng chủ yếu là các doanh nhân thành đạt hoặc người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam. Đến giai đoạn 2018 - 2023, tốc độ đô thị hóa và sự dịch chuyển dân số đã tạo điều kiện cho nhiều dự án cao cấp mọc lên tại khu vực phía Nam thành phố, đặc biệt quanh Phú Mỹ Hưng.
Dự án the Infiniti - nằm trong tổng thể khu Midtown (Phú Mỹ Hưng) - nổi bật nhờ vị trí ven sông, thiết kế lấy cảm hứng từ lodge nghỉ dưỡng và hệ tiện ích đa dạng hướng đến tệp khách hàng trẻ thành đạt hoặc các gia đình có nhu cầamericang xanh, an toàn và riêng tư. Vậy, nếu bạn là người mua để ở hay nhà đầu tư tài chính, liệu đây có phải lựa chọn đáng cân nhắc?
Đọc vị tâm lý người mua: Căn hộ cao cấ%ó thực sự “đáng giá”?
Phần lớn người mua căn hộ the Infiniti đều thuộc nhóm có mức thu nhập trên trung bình. Một vài khách hàng tôi từng tư vấn chia sẻ rằng họ bị thuyết phục bởi không gian xanh nội khu rộng rãi, hệ thống bảo vệ bốn lớp kiểm soát ra vào và đặc biệt là hồ bơi tràn lớn nhất khu Nam Sài Gòn. Tuy nhiên, trải nghiệm thực tế khi sinh sống đôi lúc khác với kỳ vọng quảng cáo.
Cách đây hai năm, một cặp vợ chồng trẻ mà tôi quen quyết định chuyển về the Infiniti sau thời gian dài thuê nhà phố ở quận 7. Lý do ban đầu rất thực tế: không muốn chịu cảnh okẹt xe mỗi sáng và mong con cái được vui chơi trong môi trường sạch sẽ. Sau một năm sinh sống, họ nhận thấy chất lượng quản lý tòa nhà ổn định nhưng phí dịch vụ cao (dao động từ 18.000 đến 22.000 đồng/m²/tháng tùy hạng mục). Chi phí này đáng okể nếu diện tích căn hộ trên 100m². Bù lại, môi trường sống đúng như kỳ vọng với âm thanh trong lành hơn hẳn các trục đường lớn cùng tỷ lệ cây xanh phủ okayín nội khu.
Với những ai mua để đầu tư cho thuê, bài toán lợi nhuận cần tính okỹ hơn nữa. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ the Infiniti thời điểm đầu bàn giao vào khoảng 5%/năm nếu khai thác ổn định với khách nước ngoài hoặc chuyên gia làm việc tại các tập đoàn gần đó. Tuy nhiên sau đại dịch Covid-19 và khi nguồn cung căn hộ tăng mạnh tại khu vực Nam Sài Gòn (năm 2022 có thêm ít nhất ba dự án quy mô lớn cạnh tranh trực tiếp), mức sinh lời cho thuê giảm về quanh ngưỡng 4%/năm.
Giá trị thật của dự án the Infiniti nằm ở đâu?
Khi phân tích một dự án như the Infiniti, tôi thường nhìn vào ba yếu tố: vị trí thực tế so với quảng cáo; chất lượng xây dựng - vận hành; tiềm năng tăng giá theo chu okayỳ thị trường.
Vị trí: Không chỉ đơn thuần là tọa độ
The Infiniti nằm trên trục Nguyễn Lương Bằng okayéo dài - nơi okayết nối nhanh đến quận 1 qua cầu Kênh Tẻ hoặc sang quận Nhà Bè bằng đại lộ Nguyễn Văn Linh. Từ dự án di chuyển về trung tâm Quận 1 mất khoảng 15 - 20 phút bằng ô tô ngoài giờ cao điểm; buổi sáng và chiều tối có thể lâu hơn vì ùn tắc tại một số nút giao trọng điểm.
Điểm cộng đáng kể nằm ở mặt tiền sông Cả Cấm giúp dự án hưởng luồng gió mát tự nhiên quanh năm và tầm nhìn thoáng đãng hiếm có so với nhiều chung cư cùng phân khúc vốn bị che chắn bởi các công trình xây dựng san sát nhau.
Tuy vậy, vị trí này cũng đi okèm hạn chế nhất định: tiện ích công cộng lân cận như bệnh viện quốc tế hay hệ thống trường liên cấp quốc tế chưa nhiều bằng Thảo Điền hoặc Quận 2 dù tốc độ phát triển đang tăng rõ rệt trong ba năm qua.
Chất lượng xây dựng & vận hành
Ngay từ ngày mở bán đợt đầu tiên (2019), chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng cam kết sử dụng vật liệu hoàn thiện nhập khẩu từ Đức hoặc Ý cho phòng tắm và phòng bếp.các căn hộ loại A&B. Sau đợt bàn giao cuối năm 2021 đến nay đã ghi nhận đa số cư dân hài lòng về hệ thống cách âm giữa các tầng cũng như thiết okế cửa sổ kính rộng sát trần giúp đón sáng tự nhiên tối đa.
Có thời điểm giữa năm ngoái xảy ra sự cố nhỏ ở đường dẫn nước nóng trung tâm khiến một số tầng thấp gián đoạn vài hôm nhưng ban quản lý xử lý khá nhanh chóng nhờ đội okỹ thuật trực thường xuyên ngay tại nội khu thay vì gọi đối tác bên ngoài như nhiều dự án khác.
Một chi tiết ít người chú ý nhưng rất quan trọng với nhà đầu tư dài hạn: tiến độ bảo trì thang máy và kiểm tra hệ thống chữa cháy tại đây diễn ra định kỳ hàng quý thay vì nửa năm/lần như tiêu chuẩn chung cư phổ thông. Điều này giảm thiểu rủi ro gián đoạn vận hành vốn dễ ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư về lâu dài.
Tiềm năng tăng giá: Không phải lúc nào cũng “leo thang”
Giai đoạn giá sơ cấ%ủa căn hộ the Infiniti dao động từ khoảng 55 triệu đồng/m² cho loại tiêu chuẩn (không gồm VAT) đến hơn 80 triệu đồng/m² đối với penthouse mặt sông hoặc loại duplex sân vườn riêng biệt tầng thấp (số liệu tham khảo cuối năm 2021). Hiện nay trên thị trường thứ cấp (thời điểm quý I/2024), mức giá chuyển nhượng ghi nhận quanh biên độ 60 - 70 triệu đồng/m² tùy hướng view và nội thất bàn giao okèm theo.
Tốc độ tăng giá tính từ ngày mở bán đến hiện tại đạt trung bình khoảng 10%/năm - tương đương các dự án cùng phân khúc trong cùng địa bàn Phú Mỹ Hưng nhưng thấp hơn so với mặt bằng tăng giá của các dòng sản phẩm luxurious ven sông tại Thủ Thiêm (khoảng 15-17%/năm). Nguyên nhân phần lớn do quỹ đất Nam Sài Gòn vẫn còn dư địa phát triển thêm các dự án mới nên áp lực cạnh tranh giữ giá ổn định hơn.
So sánh bảng giá căn hộ the Infiniti với thị trường xung quanh
Với vai trò vừa là người môi giới vừa từng trực tiếp mua bán chuyển nhượng tại khu vực này suốt tám năm qua, tôi nhận thấy bảng giá căn hộ the Infiniti hợp lý nếu.s. xét chất lượng bàn giao và vị trí ven sông độc bản của nó.
Một căn hộ hai phòng ngủ diện tích khoảng 90m² view công viên Sakura Park helloện được chào bán thứ cấp dao động từ mức dưới 6 tỷ đồng (căn hướng Đông Bắc tầng thấp) tới gần sát mức 7 tỷ đồng nếu sở hữu view sông hoặc ở tầng trên cùng có ban công rộng hơn chuẩn thiết kế tiêu chuẩn. So với Sky Garden hay Riverside Residence liền kề cùng Phú Mỹ Hưng thì mặt bằng giá này nhỉnh hơn khoảng từ 15-20%.
Tuy nhiên cần lưu ý rằng chi phí dịch vụ quản lý của the Infiniti cũng thuộc nhóm cao nhất trong toàn bộ khu đô thị Phú Mỹ Hưng hiện nay - điểm này tạo áp lực đối với những ai muốn khai thác cho thuê ngắn hạn thay vì giữ lâu dài để hưởng tiềm năng tăng trưởng vốn.
Những rủi ro tiềm tàng khi đầu tư vào chung cư cao cấp mới
Nhiều nhà đầu tư lần đầu tham gia thị trường thường chỉ nhìn vào bảng giá sơ cấp hấp dẫn lúc mở bán mà chưa tính hết chi phí phát sinh về sau như phí bảo trì (2% khoản thanh toán ban đầu), chi phí hoàn thiện nội thất không bao gồm trong hợp đồng mua bán chuẩn của chủ đầu tư hoặc thuế chuyển nhượng khi sang tên trên thị trường thứ cấp (hiện áp dụng mức thuế suất cá nhân là 2%).
Một yếu tố nữa cần cân nhắc kỹ là biến động chính sách pháp luật liên quan quyền sở hữu lâu dài đối với người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam. Dù luật hiện hành vẫn đảm bảo quyền sở hữu tối đa tới 50 năm đối với cá nhân nước ngoài nhưng việc gia hạn sau đó chưa thật sự rõ ràng khiến một bộ phận khách ngoại quốc dè dặt trước quyết định xuống tiền mua đứt thay vì thuê dài hạn.
Thực tế từng ghi nhận ba trường hợp nhà đầu tư cá nhân phải bán cắt lỗ khoảng dưới five% tổng vốn bỏ ra do gặp khó khăn khi tìm kiếm khách thuê ổn định suốt thời gian dịch bệnh okayéo dài giai đoạn giữa năm 2020-2021 mặc dù tổng quan mặt bằng bất động sản vẫn duy trì xu hướng tích cực okayể cả những tháng cuối đại dịch.
Khi nào nên xuống tiền? Đầu tư thế nào để giảm thiểu rủi ro?
Không ít khách hàng hỏi tôi rằng nên mua ngay lúc mở bán hay chờ “bắt đáy” trên thị trường thứ cấp vài tháng sau đó. Kinh nghiệm cá nhân cho thấy thời điểm phù hợp nhất phụ thuộc mục tiêu sử dụng thực tế:
Nếu bạn xác định mua để ở lâu dài và ưu tiên chọn được vị trí đẹp nhất tầng thì việc đặt cọc ngay giai đoạn ưu đãi của chủ đầu tư giúp giải quyết bài toán an cư helloệu quả dù chênh lệch giá sơ cấp - thứ cấp không quá lớn về sau.
Ngược lại nếu mục tiêu chỉ đơn thuần là đầu cơ ngắn hạn kiếm lời từ chênh lệch chuyển nhượng thì nên cân nhắc sức chứa nguồn cung tương lai quanh vùng cũng như tốc độ lấp đầy dân cư nội khu trước khi xuống tiền để tránh cảnh “đu đỉnh”.
Để hỗ trợ bạn đọc hình dung rõ hơn quy trình mua bán an toàn trong bối cảnh pháp lý phức tạp helloện nay, dưới đây là một danh sách kiểm tra ngắn gọn cần lưu ý trước khi ký hợp đồng:
Kiểm tra tình trạng pháp lý căn hộ: giấy phép xây dựng đầy đủ; biên bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Xác minh lịch sử giao dịch chủ sở hữu trước đó nếu mua lại trên thị trường thứ cấp. Soát xét kỹ điều khoản thanh toán tiến độ nhằm tránh phát sinh phí phạt nộp.c.ậm. Đối chiếu bảng giá căn hộ the Infiniti công bố chính thức so với báo giá môi giới để tránh trả thêm khoản “phí ngoài” không minh bạch. Yêu cầu xác nhận rõ trách nhiệm bảo hành phần sở hữu chung giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà sau bàn giao hai năm.Mỗi bước nêu trên đều ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác lợi nhuận cũng như tính an toàn pháp lý lâu dài cho tài sản bạn bỏ vốn ra sở hữu.
Nhu cầu thực – lời giải bền vững cho bài toán đầu tư
Khi sóng bất động sản nóng lên từng đợt theo cơn sốt truyền thông hay chính sách tín dụng nới lỏng của ngân hàng thương mại thì những ai giữ vững nguyên tắc chọn dựa trên nhu cầu thật luôn tránh được vòng xoáy bong bóng ngắn hạn mà vẫn đảm bảo an toàn dòng tiền về lâu dài.
Tôi từng chứng kiến không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ chạy theo xu hướng “lướt sóng” chỉ ba đến sáu tháng sau khi đặt cọc rồi mắc kẹt do thanh khoản tụt dốc bất ngờ vì sức hút truyền thông giảm nhiệt hoặc chủ đầu tư tung thêm sản phẩm mới cạnh tranh ngay bên cạnh khiến nguồn cung vượt quá nhu cầu thực tế vùng lõi dân cư chất lượng cao.
Ở chiều ngược lại, số đông khách hàng chọn phương án giữ lại làm tài sản tích lũy cho con cái hoặc làm nơi an dưỡng tuổi già lại thường căn hộ the infiniti yên tâm hơn nhiều dù biên lợi nhuận không đạt kỳ vọng siêu lợi nhuận trong ngắn hạn bởi họ tận hưởng trực tiếp ích lợi sống xanh – tiện nghi – riêng biệt mà hệ sinh thái nội khu mang lại mỗi ngày thay vì chạy theo con số vô hình trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai.
Góc nhìn cá nhân & kinh nghiệm thực chiến
Nếu đánh đổi giữa chi phí bỏ ra ban đầusa với khả năng sinh lời trung bình mỗi năm thì phân khúc chung cư hạng sang nói chung khó lòng vượt mặt nhóm shophouse thương mại hay đất nền vùng ven về tốc độ tăng trưởng vốn hóa tuyệt đối nhưng lại vượt trội rõ nét về tính ổn định dòng tiền nhờ nguồn cầu thuê ổn định từ chuyên gia nước ngoài, lãnh đạo doanh nghiệp FDI hoặc giới nghệ sĩ muốn tìm kiếm môi trường sống yên bình mà vẫn đủ gần trung tâm đô thị năng động như TP.HCM hiện nay.
Căn hộ the Infiniti hội tụ đủ đặc điểm cần thiết của một tài sản trú ngụ dòng tiền thông minh – dễ khai thác linh hoạt vừa để ở vừa cho thuê; phù hợp với nhóm khách hàng coi trọng chất lượng sống ngang tầm quốc tế và sẵn sàng trả chi phí dịch vụ cao đổi lấy trải nghiệm riêng biệt khó tìm thấy nơi khác cùng phân khúc giá tương tự quanh vùng lõi Nam Sài Gòn thời điểm này.
Tóm lại lựa chọn xuống tiền vào chung cư cao cấp như the Infiniti sẽ phù hợp nhất dành cho những ai xác lập rõ mục tiêu sử dụng tài sản – ưu tiên an cư chất lượng thay vì chạy theo phong trào “lướt sóng” mong chốt lời nhanh chóng chỉ trong vài tháng biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản thành phố náo nhiệt này. Nếu đánh cược đúng thời điểm cộng thêm am helloểamericau.s.a.c luật chơi địa phương cùng kinh nghiệm thương lượng tốt thì suất sinh lời ổn định trên vốn bỏ ra hoàn toàn nằm trong khả năng đạt được – tuy nhiên sẽ khác xa trải nghiệm phiêu lưamericaêu lợi nhuận kiểu “ăn would” từng xuất hiện giai đoạn nóng sốt trước đại dịch Covid-19 vài năm trở lại đây.
Bài viết phản ánh góc nhìn thực tiễn từ kinh nghiệm nhiều năm làm việc trực tiếp tại thị trường địa phương; mọi quyết định tài chính nên tùy thuộc hoàn cảnh cụ thể của từng cá nhân sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia độc lập phù hợp lĩnh vực chuyên môn liên quan